🏠 토허제 재지정과 풍선효과 우려

정부와 서울시가 토지거래허가구역(토허제) 해제 결정을 번복하고 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 아파트까지 지정 대상 지역을 전격적으로 확대하면서, 이로 인한 '풍선효과' 우려가 제기되고 있습니다. 토허제 규제 지역을 확대함에 따라 마포·성동·강동·동작 등 주변 지역으로 투자 수요가 이동하면서 오히려 이들 지역의 집값 상승을 부추길 수 있다는 전망이 나오고 있습니다.

1. 토허제 재지정 배경과 내용

정부와 서울시는 3월 19일, 토허제 해제 이후 서울 아파트 가격 상승세가 심상치 않다는 판단에 따라 강남 3구와 용산구 전역의 2200여 개 아파트 단지, 약 40만 가구를 토지거래허가구역으로 지정한다고 발표했습니다. 이는 지난 2월 12일 서울시가 잠실·삼성·대치·청담 지역의 토허제를 해제한 지 불과 35일 만에 정책을 번복한 것입니다.

            📑 토허제 재지정 주요 내용
            지정 지역: 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전역 아파트
규모: 2200여 개 아파트 단지, 약 40만 가구
적용 기간: 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 (6개월)
주요 제한: 실거주 목적 매매만 허용, 갭투자 불가능

        

오세훈 서울시장은 "시민 여러분들께 송구스럽게 생각합니다. 주택 시장의 불안 요인을 사전에 차단하기 위해서 정책적 대응이 불가피하다고 판단됐습니다"라고 밝혔습니다.[8] 박상우 국토교통부 장관은 "서울과 수도권 지역 주택가격이 이례적으로 빠르게 상승하고 있으며 이런 움직임이 주변으로 확산하는 모습도 나타나고 있다"고 설명했습니다.

토허제 재지정에 따른 풍선효과 우려

2. 풍선효과 우려와 그 원인

토허제 규제지역을 확대함에 따라 마포·성동·강동·동작 등 주변지역으로 풍선효과가 생길 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다. 풍선효과란 한 지역에 규제를 가하면 다른 지역으로 수요가 이동하는 현상을 말합니다.

🏢 풍선효과 발생 가능 지역

마포구: 강남 3구와 인접, 교통 편리
성동구: 용산구와 인접, 재개발 기대감
강동구: 송파구와 인접, 상대적 저평가
동작구: 서초구와 인접, 교육 여건 양호

⚠️ 풍선효과 발생 원인

투자 수요 이동: 규제 지역에서 비규제 지역으로 투자 수요 이동
상대적 저평가 인식: 규제 지역 인근의 저평가 지역 관심 증가
규제 회피 심리: 투자자들의 규제 회피 심리 작용
선제적 매수 심리: 추가 규제 확대 전 선제적 매수 심리

특히 집값이 오르고 있는 마포·성동·강동 등은 이번 토허제 재지정에 포함되지 않았다는 점에서 서울시내 집값 상승을 부추길 수 있다는 우려가 있습니다.[5] 이는 규제지역이 확대되면서 주변 지역의 집값 상승을 불러일으킬 수 있다는 것입니다.

💡 풍선효과의 실제 사례

과거에도 강남권에 규제가 집중될 때마다 인접 지역으로 수요가 이동하는 풍선효과가 발생했습니다. 예를 들어, 2018년 9·13 부동산 대책 이후 강남권 규제가 강화되자 마포, 용산 등 인접 지역의 집값이 상승했던 사례가 있습니다. 이번에도 토허제 재지정으로 인해 규제 대상에서 제외된 주변 지역으로 투자 수요가 이동할 가능성이 높다는 것이 전문가들의 분석입니다.

토허제 재지정의 시장 영향과 전문가 의견

3. 토허제 재지정의 시장 영향과 전문가 의견

토허제 재지정으로 인한 시장 영향에 대해 전문가들은 단기적으로는 거래 위축과 가격 안정 효과가 있을 수 있지만, 장기적으로는 근본적인 문제 해결이 어렵다는 의견을 내놓고 있습니다. 또한 정책의 일관성 부재로 인한 시장 혼란을 우려하는 목소리도 높습니다.

            🔍 토허제의 시장 영향
            단기적 거래 위축: 3월 24일 재지정 전 '막차 거래' 급증 후 거래량 감소 예상
일시적 가격 안정화: 초기에는 거래 위축과 함께 가격 안정 효과 발생
풍선효과 발생: 마포·성동·강동·동작 등 인접 지역 집값 상승 우려
시장 혼란 가중: 정책 번복으로 인한 시장 참여자들의 혼란 증가

        

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "정책은 예측 가능해야 한다"며 "이번처럼 단기간에 번복되는 것은 바람직하지 않다"고 지적했습니다. 또한 "9월까지 재지정하더라도 근본적인 문제는 해결되지 않는다"며 "일시적으로 거래를 억제할 순 있지만, 장기적으로 시장을 안정시키긴 어렵다"고 덧붙였습니다.

서울시가 토허제 구역 해제 근거로 언급했던 용역 조사 결과에서도 토허제의 효과에 대한 한계가 지적되었습니다. 연구팀은 "가격 상승기에는 다시 비슷한 누적변동 수준에 도달했다는 점에서 효과의 '지속가능성'에 대해 한계가 있다"고 평가했습니다.[

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "토허제가 서울에서 사실상 '아파트거래허가구역'이 되면서 넓게는 부동산에서 유발되는 소비활동에도 영향을 줄 것"이라며 "거래 시장 위축은 멀리 봐서는 인테리어 공사, 가구·가전제품 시장과 업계 종사자들도 타격을 입는, 돈이 돌지 않는 결과를 유발할 수 있다"고 말했습니다.

✅ 2025년 3월 23일 기준 정보
서울시 및 국토교통부 공식 발표와 관련 보도자료를 바탕으로 작성되었습니다.
부동산 정책은 변동될 수 있으니, 최신 정보를 확인하세요!