🏙️ 노량진뉴타운 입주권에 웃돈 10억 형성

🏙️ 노량진뉴타운 입주권에 웃돈 10억 형성

서울 강남·서초·송파·용산구 전체가 토지거래허가구역으로 지정된 가운데, '준강남'으로 불리는 동작구 노량진뉴타운 일대의 집값이 급등하고 있습니다. 최근 노량진뉴타운 핵심 구역의 조합원 입주권 매물에는 10억원 이상의 프리미엄(웃돈)이 형성되고 있으며, 이는 작년 초 6억원대였던 것과 비교하면 약 두 배 가량 상승한 수준입니다. 이번 강남·용산 일대 토허제 지정으로 인한 '풍선 효과'로 인해 노량진뉴타운의 가격 상승세가 더욱 가속화될 것으로 전망됩니다.[1][7]

1. 노량진뉴타운 현황 및 웃돈 형성 배경

노량진뉴타운은 노량진, 대방, 상도동 일대 1~8구역에서 약 9,000가구 규모로 추진되고 있는 대규모 재개발 사업입니다. 총 8개 구역 중 6개 구역이 이미 관리처분인가를 받았으며, 일부 구역은 철거와 착공 단계에 진입하는 등 사업이 상당 부분 진척되었습니다.[1][3][4]

📑 노량진뉴타운 구역별 현황

• 1구역: 노량진뉴타운에서 핵심 입지로 평가받으며, 사업 면적이 가장 넓음[1][7]
• 2구역: 기존 주택 철거 완료, SK에코플랜트가 착공 준비 중[8]
• 3구역: 노량진동 232-19 일대 7만3068㎡ 부지에 지하 3층~지상 30층 아파트 1012가구 예정[2]
• 4·5·7구역: 관리처분인가를 받고 순항 중, 각각 현대건설의 '디에이치', 대우건설의 '써밋', SK에코플랜트의 '드파인' 브랜드 적용 예정[4]
• 6구역: 재개발을 완료하고 올해 착공 앞두고 있으나 공사비 인상 문제로 진통 중[6]
• 8구역: 철거와 착공만 남은 상황으로 사업 속도가 빠른 구역[5]

이처럼 노량진뉴타운 재개발이 막바지에 접어들면서 입주권에 대한 수요가 급증하고 있습니다. 특히 2월 토허제가 해제되고 강남3구를 중심으로 호가가 훌쩍 뛰면서 그에 따른 나비 효과가 노량진으로 번졌다는 분석이 있습니다. 15억~20억원 수준의 자금 여력을 가진 자산가들이 강남 대신 노량진으로 눈을 돌리면서 거래량이 크게 증가했습니다.[1][7]

서울부동산정보광장에 따르면 지난해 1~2월 255건이었던 동작구 아파트 매매 거래량은 올해 1~2월 426건으로 크게 늘어났습니다. 이는 노량진뉴타운에 대한 관심이 얼마나 높아졌는지를 보여주는 지표입니다.[1]

2. 구역별 입주권 프리미엄 현황

노량진뉴타운의 각 구역별로 입주권 프리미엄은 다소 차이가 있으나, 핵심 구역에서는 10억원 이상의 웃돈이 형성되고 있습니다. 특히 대장주로 불리는 1구역과 3구역은 프리미엄이 더욱 높게 형성되어 있습니다.[1][2][7]

🏢 1구역 및 핵심 구역 프리미엄

• 1구역: '1+1(84㎡+59㎡)' 분양이 예상되는 단독주택(예상 감정평가액 10억원)에 웃돈 13억원이 붙어 시장에 나옴. 추가 분담금 9억원 포함 시 실질적 매매가는 32억원[1][7]
• 3구역: 전용 84㎡를 받을 수 있는 입주권 호가는 18억~20억원까지 치솟음. 권리가액보다 15억원 정도 높은 수준[2]
• 4구역: 향후 84㎡ 아파트 분양이 예상되는 권리가액 4억3000만원짜리 주택은 웃돈 12억원에 매물 등장[1][7]

🏘️ 기타 구역 프리미엄

• 7구역: 84㎡를 신청한 다세대주택 매물이 전세보증금 2억원을 끼고 14억원에 매물로 나옴. 감정가액 3억37000만원에 웃돈 10억6300만원 붙은 상황[4]
• 8구역: 대지지분 9.58이 11억3500만원에 거래되었으며, 프리미엄은 대략 7억원 선 형성[5]
• 전체 구역: 역에서 거리가 멀거나 경사가 있는 일부 구역을 제외하고 전용 84㎡ 기준 프리미엄이 9억~10억원대로 형성[4]

동작구 재개발 전문 공인중개사에 따르면 "작년 3월엔 3구역 조합원 입주권 매물 프리미엄이 6억5000만~7억원 수준이었는데, 물건에 따라 프리미엄이 두 배까지도 올랐다"고 합니다.[1] 이는 노량진뉴타운에 대한 기대감이 크게 높아졌음을 보여줍니다.

💡 프리미엄 상승 요인

노량진뉴타운 입주권 프리미엄이 급등한 주요 요인으로는 ▲사업 진행 속도 개선(총 8개 구역 중 6개 구역이 이미 관리처분인가를 받음) ▲'준강남' 입지 가치 재평가(광화문, 종로, 여의도, 강남 등 서울 내 주요 업무지구와 가까움) ▲하이엔드 브랜드 적용(현대건설의 '디에이치', 대우건설의 '써밋', SK에코플랜트의 '드파인' 등) ▲강남3구 토허제 지정에 따른 풍선효과 등이 꼽힙니다.[1][3][4][7]

3. 투자 비용 및 향후 전망

노량진뉴타운 입주권 투자에는 상당한 초기 비용이 필요합니다. 현재 전용 84㎡ 기준으로 입주권 가격은 구역에 따라 차이가 있지만, 대략 14억~16억원 선으로 형성되어 있습니다.[5][8]

💰 투자 비용 분석

• 입주권 가격: 전용 84㎡ 기준 14억~16억원 선[5]
• 추가 분담금: 9억~10억원대로 예상[1][4]
• 총 투자 비용: 20억원 이상 예상[4][5]
• 실제 사례: 84㎡를 신청한 다세대주택 매물이 전세보증금 2억원을 끼고 14억원에 나와 있으며, 9~10억원대로 예상되는 조합원 분양가를 고려하면 최종 투자금액은 20억원 이상[4]

노량진뉴타운의 현 시세에 따르면, 투자자 입장에서는 향후 예정된 추가 분담금까지 감안하면 재개발이 완료됐을 때 전용 84㎡ 기준 25억원 이상의 가격을 보여줘야 시세 차익이 확보되기 때문에 신중한 접근이 필요합니다.[1]

그러나 전문가들은 노량진뉴타운에 아직 가격 상승 여력이 남아 있다고 보고 있습니다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "노량진은 주변 개발 호재와 더불어 학군지로서 잠재력을 갖고 있어 젊은 자산가들의 관심이 높다"면서 "인근 여의도와 강남권 아파트의 시세를 감안하면 가격 경쟁력도 아직 갖고 있는 것으로 보인다"고 말했습니다.[1]

시장 전문가들은 노량진뉴타운 내 신축 단지의 일반 분양가가 25억원 선으로 책정될 것으로 예상하고 있으며, 특히 한강 조망이 가능한 고층 유닛의 경우 웃돈이 2억~3억원 정도 더 붙을 것으로 기대하고 있습니다.[8]

✅ 2025년 3월 24일 기준 정보
부동산 업계 및 관련 보도자료를 바탕으로 작성되었습니다.
투자 결정 시 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.